Häufig liest man in der einschlägigen Presse von „Super-Schnäppchen“ im US-Immobilienmarkt, vor allem im Bundesstaat Florida. Bei diesen Angeboten handelt es sich meist um so genannte „Short Sales“, also Angebote zu „vermeintlichen“ Dumping-Preisen.

„Statistisch betrachtet werden nur 20% bis 30% der angebotenen Short Sales im Endeffekt realisiert und der zunächst angegebene Verkaufspreis im Zuge des Short Sale Verfahrens passt sich letztlich nahe den aktuellen Marktpreisen an. Die aktuellen Verkehrswerte der Floridaimmobilien liegen heute ohnehin bis zu 40% unter den Preisen, die während des Immobilienhypes von 2006 bezahlt wurden“, so die Einschätzung von Frau Nadja-Marie Brunner, Geschäftsführerin von NMB Florida Realty.

Der angegebene Listing-Preis eines Short Sale Angebots ist meist ein reiner Phantasiepreis des Eigentümers bzw. seines Seller’s Agent, um Interessenten anzulocken, die einen Contract (Vorvertrag)unterschreiben. Das Vorliegen eines Contracts mit entsprechender Kaufpreisanzahlung (Deposit) ist Bedingung, um einen Short Sale Prozess verwaltungstechnisch überhaupt anlaufen lassen zu können. Der zahlungsunfähige Eigentümer benötigt nämlich neben seiner schriftlichen Bankrotterklärung, dem Letter of Hardship, einen potentiellen Käufer mit einem schriftlichen Kaufvertrag – den bekommt man am einfachsten mit einem niedrigen Angebotspreis und einen auf diesen Preis ausgestellten Kaufvertrag, einschließlich der Anzahlung. Bei den einschlägigen Schnäppchenangeboten stellt sich meist erst auf Nachfrage heraus, dass das „Super-Angebot“ eigentlich ein Short Sale ist. Die vorsätzliche Unterschlagung der Ausweisung des Objektes als „Short Sale“ ist nach den Maklerrichtlinien verboten und kann zum Lizenzentzug führen. Außerdem müsste das Objekt zu einem Preis angeboten werden, der dem aktuellen Marktwert entspricht. Die Wertermittlung durch den Makler erfolgt über ein Wertgutachten CMA (Comparative Market Analysis). Wird das Objekt zum Marktwert angeboten, konkurriert es mit den regulären Angeboten und erschwert damit das schnelle Generieren eines Contracts. Die Bank lehnt den im Contract offerierten Kaufpreis in der Regel sofort ab, nachdem ein unabhängiges Wertgutachten (appraisal) erstellt worden ist, da der Angebotspreis im Contract häufig Lichtjahre unter dem aktuellen Marktwert vergleichbarer, regulärer Objekte liegt.

Der Begriff Short Sale basiert auf folgender Sachlage: Der Schuldner hat zum Beispiel ein Hypothekendarlehen in Höhe von $400,000 als Grundschuld auf seine Floridaimmobilie eingetragen. Der aktuelle Marktwert der Immobilie beträgt aber nur noch $270,000. Der Schuldner ist also um $130,000 „too short“. Die Absicht des Schuldners bei einem Short Sale ist also Nichts anders, als die Bank zu einem Schuldenerlass zu bewegen. Exakt diese Situation ist Ursache des heutigen weltwirtschaftlichen Desasters im Zuge der Subprimekrise. Die Verkehrswerte der Immobilien in Florida liegen dramatisch unter den ausgegebenen Hypothekendarlehen und die Banken sind entsprechend unterkapitalisiert und damit nicht mehr in der Lage, weitere Kredite zu vergeben (Kreditklemme).

Der Schuldner hat für einen Short Sale nur eine bestimmte Zeitspanne zur Verfügung, um den Short Sale Prozess in Gang zu bringen und eine Zwangsversteigerung (Foreclosure) abzuwenden. Häufig besitzen Dumpingpreise nur eine einzige Funktion: Das Objekt sollte sich deutlich von der Preisrange regulärer Angebote abheben, um der Gläubigerbank schnellstens einen Contract vorlegen zu können. Der zahlungsunfähige Immobilieneigentümer bietet also in einem fiktiven Fall das Objekt für beispielsweise $220,000 (Listing Price) an. In der einschlägigen Presse liest sich dies dann als Super-Schnäppchen im Sunshine-State Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko. In der Praxis gehen die Banken maximal nur bis zum aktuellen Verkehrswert des Objektes, eventuell einen Tick darunter. Bei einem Verkauf zum Verkehrswert hätten sie in diesem konkreten Fall $130,000 verloren und müssten diesen Betrag abschreiben. Die Abwicklung eines Short Sale benötigt meist mehrere Monate - mit ungewissem Ausgang, da häufig mehrere Banken als Hypothekengeber involviert waren. Nach monatelangem Hin und Her wird der Interessent in letzter Sekunde von einem höheren Gebot ausgestochen und der ganze Nervenstress war umsonst – letztlich wegen einiger Tausend Dollar.

„Bei uns im Büro existiert das geflügelte Wort: „short sale is no sale“. Die ersten Zeichner der Contracts von Short Sale Angeboten sind häufig reines Kanonenfutter, um einen Short Sale überhaupt in Gang zu bringen – es sagt nur Niemand. Diese Versuche machen eigentlich nur Sinn für sehr flexible Cash-Zahler mit einer gehörigen Portion Geduld“, führt die Geschäftsführerin von NMB Florida Realty weiter aus. „Bei Short Sale Angeboten übernehmen die Banken in der Regel nur einen Teil der Provisionszahlungen, sie werden dann auf den Käufer überwälzt. Der Interessent und sein Makler müssen permanent am Ball bleiben und über gute Kontakte zu den Sachbearbeitern der Abwicklungsdepartments der Bank (mitigation centers) verfügen und selbst die nutzen meist nichts, weil die Bearbeiter alle paar Wochen wieder wechseln. Der Verlierer ist der Kunde, der letztlich am geizigsten war und der Makler, der sich meist aus Unwissenheit ohne Gebühr auf dieses Verfahren eingelassen hat. Meist läuft der ganze Zauber aber auf einen nahezu regulären aktuellen Marktwert der Immobilie hinaus, wenn man alle Kosten für den Käufer einkalkuliert.“

Wesentlich interessanter sind so genannte REO (real estate owned oder bank owned properties), d.h. Objekte bei denen der Prozess der Zwangsversteigerung bereits durchlaufen wurde und die sich im Bankeigentum befinden. Der Zustand des Objektes ist häufig desolat und wird verkauft „as is“. Die Objektqualität ist hierbei also genauestens zu analysieren, aber man kann vereinzelt wirkliche Schnäppchen machen. „Vor ca. 3 Monaten konnten wir ein REO-Objekt in Cape Coral abwickeln“, erläutert Nadja-Marie Brunner. „Es ging sehr schnell, da es sich bei dem Kunden um einen Cash-Zahler handelte, der mit uns über mehrere Monate intensivsten Kontakt hielt und sehr schnell reagieren konnte. Der Ankaufspreis war mehr als attraktiv und tröstete über den zunächst „mageren“ Zustand des Objektes hinweg. NMB Florida Realty & Partners hatte die Bauleitung übernommen und alle notwendigen und vereinbarten Nacharbeiten organisiert und überwacht. Im Anschluss daran wurde die komplette und hochwertige Innenausstattung sowie die Gartenanlage inklusive neues Bootsdock in Absprache mit dem neuen Eigentümer besprochen, bestellt und eingebaut. Inzwischen erstrahlt das Haus in neuem Glanz und mehrwöchige Buchungen als Ferienvilla wurden bereits fixiert.“

REO-Objekte scheinen die „wahren“ Schnäppchen auf dem aktuell turbulenten US-Immobilienmarkt zu sein, sofern die genaue bauliche Analyse positiv ausfällt. Die Talsohle des Preisverfalls scheint im Preissegment von $200,000 bis $300,000 durchschritten zu sein. Billigere Objekte können durchaus noch um 10% fallen, jedoch sind hier mittelfristig kaum Wertsteigerungen zu erwarten. Der Dollar hat nun ebenfalls eine Trendwende eingeläutet und kann sich in 2010 in Bezug auf den Euro durchaus bis auf $1,35 erholen. Dies bedeutet für den europäischen Käufer eine Verteuerung um 10%, gemessen am Stand von vor einigen Wochen ($1,50). Eine Zinsanhebung wird ebenfalls bis spätestens Ende 2010 im Euro-Raum erwartet. Die Amerikaner werden Anfang 2011 nachziehen, wenn nicht früher. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie in Florida zu erwerben, sollte also nicht mehr allzu lange zögern.