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BGH zur Änderung der Nebenkostenabrechnung im Nachhinein

Am 12.01. 2011 befand der BGH über die Zulässigkeit einer im Nachhinein durch den Vermieter vorgenommene Abänderung der Nebenkostenabrechnung für Wohnräume (BGH VIII ZR 296/09). Die Mietrechtsspezialisten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch schildern die Grundlagen und Folgen dieses Urteils.

Die Entscheidung des BGH basierte auf dem Revisionsbegehren eines Mieters, der die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter zu seinem Nachteil vorgenommenen Korrektur an der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 bestritt. In allen vorigen Instanzen war sein Begehren bereits abgelehnt worden.

Die umstrittene Ausgangssituation stellte sich folgendermaßen dar: Im Juli 2007 hatte der beklagte Vermieter eine Nebenkostenrechnung für das Jahr 2006 erstellt, aus der sich ein Guthaben des Mieters im Umfang von 185, 96 Euro ergab. Diese Abrechnung brachte er dem Mieter zur Kenntnis und verrechnete sie im August mit dessen Mieterkonto.

In der Folgezeit fiel dem Vermieter auf, dass fälschlicherweise Heizöl im Wert von 4613,32 Euro nicht in die fragliche Nebenkostenberechnung einbezogen worden war. Daraufhin erstellte er die Rechnung unter Berücksichtigung dieses Umstandes neu, woraus sich ein um 138,08 Euro reduziertes Mieterguthaben für das Jahr 2006 ergab. Die Differenz zum falsch berechneten Guthaben verrechnete er im Dezember 2007 wiederum mit dem Mieterkonto, wogegen der Mieter bis zum BGH zog.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschied im konkreten Fall zugunsten des Vermieters. Er urteilte, es stehe dem Vermieter von Wohnraum aufgrund § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu, die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des betreffenden Abrechnungszeitraumes auch zum Nachteil des Mieters zu ändern. Er hätte dieses Recht auch dann, wenn auf der Basis von Annahmen, die sich später als falsch herausstellten, bereits eine Rechnung erstellt und mit dem Mieterkonto verrechnet worden sei. Dass der Vermieter eine fehlerhafte Verrechnung vorgenommen habe, begründe kein Schuldanerkenntnis seinerseits, aufgrund dessen diese rechtsverbindlich sein würde.

Diese Entscheidung des BGH gestattet dem Vermieter eine nachträglich erfolgende, sachlich begründete Korrektur von Nebenkostenabrechnungen innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ist die Frist verstrichen, erlangen auch fehlerhaft erstellte Abrechnungen Rechtsverbindlichkeit und dürfen nur dann geändert werden, wenn der Vermieter die Änderungsursache nicht zu vertreten hat.

Durch die rechtliche Klarstellung zur Korrigierbarkeit von Nebenkostenabrechnungen schafft der Bundesgerichtshof sowohl für Vermieter als auch Mieter Rechtssicherheit. Beide Parteien des Mietvertrages wissen nun, ab welchem Zeitpunkt sie von der Rechtsverbindlichkeit einer Nebenkostenrechnung auszugehen haben.

Sind Mieter oder Vermieter bezüglich der rechtlichen Zulässigkeit einer konkreten Nebenkostenabrechnung unsicher, ist ihnen anzuraten, sich fachanwaltlich beraten zu lassen. Die Mietrechtsspezialisten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch stehen für dieses Anliegen jederzeit gerne zur Verfügung.

18.01.2011 16:02

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