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Christoph Marloh über Nachhaltige Wohnimmobilien für den Werterhalt des Stiftungsvermögens

Negative Realzinsen als Herausforderung für Stiftungen Die Geldentwertungsraten steigen und haben die Umlaufrenditen der Bundesanleihen deutlich hinter sich gelassen.
Der Preisindex stieg in diesem Jahr um 2,7 Prozent - nach 1,5% im Schnitt der letzten zehn Jahre. Um etwa 4,5 % stieg bereits im Februar dieses Jahres der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer stärkeren Gewichtung von Waren des alltäglichen Bedarfs basiert und die Preisrealität vieler Empfänger von Zuwendungen wiedergibt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von etwa 1,5% p.a. folgt ein negativer Ertrag der Stiftungsvermögen von 1% bis 3% pro Jahr. "Da Stiftungen viele Funktionen tragen, die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen Engagements oder zu einer nicht wünschenswerten Verschiebung zu bürokratischen Strukturen", sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Nähere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an dieser Stelle: http://www.christoph-marloh.com/index.htm .
Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

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Dieser reale Vermögensverlust ist keine Fügung, sondern das Resultat staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni 2011 einen Entwurf der Bankenrichtlinie "Basel-III" vor, der selbst im Jahr 2 der südeuropäischen Schuldenkrise Banken immer noch von einer Risikounterlegung aller (!) Staatsanleihen des Euro-Raumes befreit. Amerikanische Volkswirtschaftler haben das erfolgreiche Zusammenspiel liquiditätstreibender Notenbank-Politik und staatlicher Kapitallenkung zur Reduzierung der öffentlichen Schuldenlast untersucht. So konnte durch eine lange Periode negativer realer Zinsen die Staatsverschuldung der USA von 117% des BSP (1945) auf 35 Prozent des Bruttosozialproduktes (1973) reduziert werden. Die Medien sprechen in diesem Zusammenhang seit Frühling dieses Jahres von "Zinsraub" sowie "finanzieller Repression".

Werterhalt mit deutschen Wohnimmobilien

Stiftungen sind rechtlich gehalten, den Bestand des Stiftungsvermögens zu erhalten. Die Stiftungsgesetze der Länder schreiben des Weiteren vor, daß für die Umsetzung des Stiftungszweckes nur auf die Erträge des Vermögens nicht aber auf die Vermögenssubstanz zurückgegriffen werden kann. Zurzeit stehen Stiftungen Staatstiteln des Öfteren kritisch gegenüber. Auch volatile Fonds, Fremdwährungsanlagen oder "Absicherungen" auf der Basis von Derivatenwerden immer weniger als ausgereifte Anlagealternativen betrachtet.

Als renditetragender Substanzwert erhalten inländische Wohnimmobilien des Bestandes mehr und mehr an Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturzyklen hinweg als robust bewiesen. Mietanpassungen geschehen in gleichmäßigen Abständen im kompletten Wohnungsbestand und laufend im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die Vielfältigkeit der Mietverhältnisse ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der Eigner ist dagegen - verglichen mit gewerblichen Immobilien - in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Preisentwicklung eines regional verteilten Wohnportfolios liegt seit 1977 laufend oberhalb der Teuerungsrate. Dies gilt gleichfalls für Hamburg, das, von der Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9. September 2011 als "Juwel des Nordens" bezeichnet wurde. Hier beträgt die mittlere Mietsteigerung 5,8% entsprechend dem Mietspiegel 2011.
"Der Hamburger Zinshausmarkt hatte in den letzten beiden Jahren erhebliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein Investment ist auch jetzt noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der Nettokaltmieten liegen momentan noch unter 7 Euro pro Quadratmeter und Monat", sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Nähere Informationen zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort: http://www.ewfonds.com .

Werterhöhung von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit

Eine zeitgemäße Optimierung von Wohnungsbeständen ist mit Hilfe von energetische Optimierungen möglich. Viele Wohnimmobilien aus den 1960er und 1970er Jahren liegen in gut eingewachsenen, gefragten Stadtlagen. Durch eine energetische Optimierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energiebedarf um bis zu 80 Prozent gesenkt und der Wohnwert erhöht werden. Die Aufwendungen werden nach geltendem Mietrecht über 10 Jahre zu 110 Prozent auf die Mieter umgelegt. Durch den hohen Effizienzeffekt sind die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die geplante zusätzliche "10x10 Afa" rasch zu beschließen, um den Umfang der Sanierungen zu erhöhen. Nachhaltige Wohnimmobilien lassen sich in Zukunft wesentlich günstiger vermieten, da die Energiepreise schneller als die Teuerungsrate steigen.

Private Placements oder Publikums-Fonds

Für Investoren, die Wohnimmobilienbestände nicht eigenhändig administrieren möchten, kommen Private Placements oder Publikumsfonds in Frage. Unter den Publikums-Fonds sind geschlossene Zinshaus-Fonds auf Grund erheblicher Startkosten oftmals rechtlich nicht für Stiftungen geeignet, da sie zu Anfang aus den Einlagen statt aus laufenden Erlösen auszahlen. Offene Wohnimmobilien-Fonds bieten durch hohe laufende Gebühren oftmals lediglich geringe Einkünfte. Private Placements von Zinshaus-Spezialisten werden von daher für viele Stiftungen zu einer ernsthaften Alternative.

Dazu gehört das Private Placement "Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger Grundbesitz 24. Das Management von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH hat mit Hamburger Zinshäusern seit 1998 durchgehend Renditen von 8% bis 11 Prozent p.a. (IRR) erzielt. Das derzeitige Private Placement investiert Euro 19.000.000 in ein Portefeuille von energetisch optimalen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote beträgt 98,5 Prozent. Die Investitionen in energetische Modernisierungen belaufen sich auf ungefähr 14 Prozent des Volumens. Es wird nur in Euro und zu etwa 50% langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% pro Jahr. Die fortlaufenden Auszahlungen erfolgen viermal pro Jahr in Höhe von etwa 5 Prozent p.a. und allein aus laufenden Erlösen. Das Portfolio wird dreimonatlich bewertet. Die Mindestbeteiligung beträgt Euro 200.000. Die Anleger- und Treuhandverwaltung liegt bei Rödl & Partner. Investitionsentscheidungen werden durch einen autonomen Investmentausschuß getroffen.

Durch ein aktives Asset Management konnten die Mieterlöse des Portfolios in 2011 um 8% erhöht werden. Bestandsmieten wurden dabei nicht erhöht. Die Auszahlungen lagen im vorgenannten Intervall um 18% über der Prognose. Im Juni 2011 erhielt das Private Placement das A- Rating von der Analystenfirma Invest-Report. Nähere Angaben: http://www.grundbesitz24.de .

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02.01.2012 14:55

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